2020楼市半年辑/土地篇：“狠人”齐聚，81宗地吸金超630亿元！

上半年累计成交81宗地块，成交总额超630亿元

从供应端来看，3月27日，重庆市规划和自然资源局公布了2020年国有建设用地供应计划的公告，其中住宅用地计划供应38700亩，较去年增加了13.82%。而上半年实际供应了约1.086万亩住宅用地，按供应计划来看，下半年供应仍旧充足，可以期待一下。

从成交端来看，2020年上半年重庆主城累计成交81宗地块，同比减少11.96%，总成交金额超630亿元。虽然成交量少了，但今年多大宗面积地块，百亩以上的就有41宗，因此从成交土地面积来看反而同比增长了14.9%，新增土储面积达到了1.03万亩，新增可建体量约1060万方，其中，住宅类用地可建体量约1032.4万方，约占总量的97.4%。

（2020年1-6月50家代表房企拿地面积TOP10城市）

据中指数据显示，重庆作为中西部热点城市，颇受房企青睐，1-6月，50家代表房企拿地TOP10城市中，重庆位居第六。

由于上半年供应的部分地块为原始地块，如圣灯山、陶家、白市驿等，楼面单价在3000元/㎡以下。因此，从价格来看，今年上半年，重庆主城土地整体成交楼面均价较去年同期下降了14.9%，为5785元/㎡。与此同时，平均溢价率方面也受到了影响，仅有10.86%。*高溢价率为49.06%，由佳兆业拿下的西永地块创下。

分月来看，上半年重庆土拍市场起伏明显，有些不温不火，尤其是1、2月，受春节假期及疫情的影响，无论是供应还是成交都处于低位，成交均价和溢价率也相对较低。到了5、6月，随着各大优质地块的加速供应，以及众多头部房企参拍，土地市场的热情被真正调动起来，尤其是5月，金辉、保利高位拿下大杨石、大石坝城市核心地块，成交均价一路涨到7148元/㎡，达到上半年的*高峰值。

城市核心地块高光不断，新兴区域低容是大势

从2020年上半年重庆土地市场呈现的区域表征来看，可以分为以下两个核心要素：

①以大杨石、大石坝为首的城市核心地块高光不断。

自5月11日，保利以成交楼面价11894元/㎡斩获大石坝地块，为今年贡献第一块“万元地”开始，城市核心地块的价值便不断被推高。尤其是5月15日，在九龙坡区大杨石地块的争夺中，有14家企业报名，拍卖当天更是经过了42轮激战，金辉方以重庆历史第三的楼面价——12203元/㎡拿下，大杨石地块一出，瞬间点燃了整个市场的情绪。

（2020年1-6月重庆主城“万元地”一览）

近年来，重庆的城市发展不断外拓，城市核心供地越来越少，而今年上半年，6宗“万元地”中，就有3宗来自核心地块，可以看出，拥有地段、配套的核心地块无论何时都自带光环，备受关注。

②以龙兴、蔡家、南泉、圣灯山为代表的新兴区域大多呈现低容积率的趋势，甚至有1.01的超低容地块出现。

今年上半年，累计供应住宅类地块69块，平均容积率为1.62，其中容积率≤1.5的地块就有42块，还不乏南泉、圣灯山这样1.01超低容地块。

事实上，当代重庆人居一直朝着改善品质发展，而低容低密是改善产品的第一要素，因此，低容积率地块已然成为主力。随着城市外拓步伐加速，新兴区域的“原始地块”必将增加，未来的平均容积率或将更低。

从各个区域的土地成交来看，北区依然占据土拍市场的半壁江山，累计成交41宗土地，其中，空港新城、水土-复兴、蔡家、龙兴成交数量*多；其次，西区的土地成交量依然呈上升趋势，去年同期成交22宗土地，今年有26宗，且呈多点开花形态，西永、大杨石、华岩新城、磁双井等多板块都有抢眼表现；南区的成交相对较少，共计15宗。

“新鲜”面孔积极补仓，平台公司频创记录

如上文分析，今年上半年经历了一段特殊时期，对土地市场有一定的影响。但随着土地供应量加大，以及线上土拍、土地出让预公告制度等形式的鼓励，土地市场仍在5、6月出现了一波小高潮。那么，2020年上半年，各大房企的表现又如何呢？

数据来源：克而瑞

数据说明：招拍挂数据，联合双计，参拍宗数和拿地宗数均相同者，以拿地体量排序

从以上对比我们可以看到，较去年同期相比，今年上半年头部房企露面较少，网易房产重庆认为，大抵是因为土储充足，可耐心观察土地市场的发展，因此拿地相对更为保守。此外，在上半年的土拍市场中，还有以下两个方面的变化：

①平台公司频频下场。

数据统计显示，今年上半年，有多个政府平台公司出面拿下了14宗地块，如重庆广阳岛生态城投资发展有限公司、重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司、重庆九龙园高新产业集团有限公司等。

其中，被业界讨论*多的还是重庆广阳岛生态城投资发展有限公司，该公司于5月21日、25日、26日三天内，豪掷约150亿元，拿下了南岸区茶园6宗住宅类用地，可开发体量约168.7万方。同时，还创下了上半年重庆单宗地块总价的*高记录——32.65亿元。凭借这3天的硬核操作，重庆广阳岛生态城投资发展有限公司在2020上半年各城市群房地产企业拿地金额TOP10（中西部城市群板块）中排在了第三位。

②“新鲜”面孔积极补仓。

与此同时，在上半年的土拍中，不时有昕晖、海伦堡、奥园等近几年鲜少出现在重庆招拍挂市场的房企现身。说句不中听的话，如果不是今年突然加入“混战”，还有不少人认为这些房企已经不打算开发新项目了呢！其实，在网易房产重庆看来，这些房企经过多年的开发，土储余粮已然不足，自然应寻求机会补仓。

在这些相对较“陌生”的面孔中，海成的表现则非常抢眼。从4月24日-6月29日，短短两个月时间，连续拿下3宗地块。面对这个陌生的猛将，不少人还以为它是一家外地房企，实际上，海成集团也是一个重庆“土著”，来自万州，诞生于1992年，已有28年的房地产开发历史，只不过一直在万州及周边区县发展，因此主城人民对它有些许陌生。