物管行业上市公司并购第一例！碧桂园服务48.5亿接手蓝光嘉宝64.6%股份

近期一份网传文件显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实行“两集中”（即集中发布出让公告、集中组织出让活动），且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

近期一份网传文件显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实行“两集中”（即集中发布出让公告、集中组织出让活动），且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。对此市场分析人士公认，“土地新规”将利好行业竞争格局，房企运营能力和规模未来将成为关键的竞争力，但同时也会提高企业的现金流压力，导致中小房企的生存压力将继续增大。

多地宣布对住宅土地集中供应

2月24日下午，多家媒体报道，一份网传的文件显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。文件还表示，近期将召开视频会议，在视频会议之前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。据该消息，22个重点城市包括北上广深四个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙等18个二线城市。

目前，部分城市已经发布了相应的公告。

24日，一份落款时间显示为“2021年2月23日”、由天津市规划和自然资源局发布的《市规划资源局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》显示，天津市确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地的出让公告。《华夏时报》记者未在天津市规划和自然资源局官方网站上搜索到该份文件。但目前天津市规划和自然资源局相关人士已向媒体确认了上述《通知》的真实性。

上述《通知》称，2021年度住宅用地（包括含有住宅用地的混合用地）实行“两集中”同步公开出让：一是集中发布出让公告。全市原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡；二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

河南省郑州市自然资源和规划局此前发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，则收回了部分区的住宅用地出让公告发布权。《通知》还宣布，根据部2021年住宅分类调控精神的要求，结合郑州市实际情况，自本通知下发起（2月23日），航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

24日晚间，山东省青岛市自然资源和规划局官网发布的《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》则显示，要严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

而一份未经证实的、由自然资源开发利用司发布的《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

中国指数研究院一位分析师表示，本次政策暂时仅涉及2021年出让的土地，范围覆盖热点22城，“预计后续政策将依赖于政府对政策效果以及市场反应的全面评估”。

或有利于管控房价

对于房地产行业与房企而言，“两集中”的供地政策被认为影响深远。业内人士普遍认为，集中供地有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期；但同时也更加考验房企的现金流运营以及融资能力。

华西证券（10.260，0.03，0.29％）分析师樊信江指出，试点22个城市均为传统意义上的一二线城市，普遍土地出让规模较大，不过以往土地市场的确存在土地出让节奏较为分散的现象。根据中指院的统计数据，这22座重点城市2020年全年共出让土地3916宗，四个季度分别出让557、1220、952、1187宗。其中，住宅用地出让宗数*多月份为12月，占全年供地宗数的15％；*少月份则为1月份，占全年供地宗数的4％。

此次政策积极落实了中央经济工作会议精神和自然资源部住宅供地供应分类调控工作精神。“实际上也是积极关注和解决大城市住房问题的重要保障，是房地产长效机制的又一个新举措。”

若是“两集中”供地政策确定，实际上就形成了长效机制三大利器，即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。此外，集中供地政策强调了22个城市的落实，也强调了住宅用地领域的改革，实际上有助于真正减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

物管行业首现同业上市公司并购案例。2月25日晚，蓝光发展（600466.SH）公告宣布，全资子公司蓝光和骏拟将其持有的蓝光嘉宝服务（02606.HK）64.62%的股份，转让给碧桂园(02007.HK)下属全资子公司碧桂园物业香港。

财联社（广州，记者 陈业）物管行业首现同业上市公司并购案例。

2月25日晚，蓝光发展（600466.SH）公告宣布，全资子公司蓝光和骏拟将其持有的蓝光嘉宝服务（02606.HK）64.62%的股份，转让给碧桂园(02007.HK)下属全资子公司碧桂园物业香港。

根据公告，碧桂园物业香港拟以现金方式收购，对应交易总代价暂估值为人民币48.465亿元，对应蓝光嘉宝服务每股约人民币42.11元。

对于此次交易，蓝光发展于公告中称，“该笔交易有利于增加公司现金流，促进公司核心业务的经营和拓展。本次股权转让完成后，目标公司将不再纳入上市公司合并报表范围。”

为什么要卖？

按此次碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，对应蓝光嘉宝服务每股人民币42.11元计算，该收购价较蓝光嘉宝服务停牌前股价38.95港元/股，溢价率约30%。

中物研协总经理杨熙认为，“该溢价率还算合理，若交易成功，碧桂园服务将率先开启同业上市公司控股并购整合先河。”

据悉，蓝光嘉宝服务于2019年10月登陆香港联交所，蓝光发展也由此完成了A+H双资本平台的搭建。

上市后，蓝光嘉宝服务开启了快速扩张模式。2020年，其定下了通过收并购获取在管物业规模不低于4200万平方米的增长目标。据媒体不完全统计，仅去年前11个月，蓝光嘉宝服务就陆续斩获17个物企标的，合计收获在管建筑面积约3272万平方米，花费资金约7.59亿元，成为2020年收并购项目*多的物企之一。

对于蓝光嘉宝服务此时选择出售，杨熙表示，从交易动机看，预计该公司大股东蓝光发展遇到较大压力。当前蓝光发展有较为明显的负债问题，“三道红线”及相关金融政策收紧之下，2020年整体销售速度也在放缓。蓝光发展曾在2020年10月将旗下迪康药业100%股份作价9亿元转让。

汇生国际融资有限公司CEO黄立冲也认为，“蓝光发展近期债务压力较大，不排除寻求卖掉物业平台，回笼资金的可能。”

记者依据数据统计得出，蓝光发展于今年3月、4月、7月、8月、9月共有7笔债券到期，债券余额约47亿元，另于明后年有10笔债务陆续到期。

另据蓝光发展公布的2020年业绩快报公告，2020年其全年营业收入455.91亿元，同比增长16.32%；实现归属于上市公司股东的净利润35.09亿元，同比增长1.46%。截至2020年末，该公司净负债率为92.93%，剔除预收款后的资产负债率为73.65%。

碧桂园服务市值有望增厚

出售旗下物业平台对于蓝光发展而言或是“断臂之举”，但于碧桂园而言，有望进一步壮大其市值。

对于此次碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务的股权，招银国际证券一位分析师指出，蓝光嘉宝服务在西南地区的管理面积占管理总面积的 60%，能填补碧桂园服务地域布局的空白。

招银国际证券在其研究报告中指出，截至2020年上半年，蓝光嘉宝在管及合约面积分别为8990万平方米及1.41亿平方米。此次收购会使碧桂园服务2021年合约面积提升至13亿平方米，进一步巩固碧桂园服务在市场上的领先地位。

“更重要的是，碧桂园服务在西南地区渗透率较低，仅占管理总面积的3%，因此收购蓝光嘉宝服务将有助于扩大覆盖范围。由于蓝光嘉宝先前通过收并购进行了大规模扩张，有机会通过整合达到经营效率提升。”上述分析师表示。

数据显示，目前碧桂园服务在全国350个城市拥有2405个物业项目，合同管理面积7.46亿平方米；截至2020年6月30日，蓝光嘉宝服务在管建筑面积为8990万平方米，实现营收约11.66亿元，毛利约4.08亿元。

截至2021年2月25日，碧桂园服务市值约1972亿港元，处于物业板块领军地位，恒大物业市值约1786亿港元。

不过，杨熙认为，当前物业股的氛围被拥抱头部企业的投资氛围笼罩。行业的并购整合集中度提高，依然是大势所趋。物业资本市场发展上，将不乏更多凶猛案例，头部企业发展速度还会加快。

就碧桂园服务此次收购蓝光嘉宝，杨熙指出虽然可以增厚市值，但是由于并购股权已经超过30%，按照监管规定，意味着碧桂园服务需要向股东发起全面要约收购，这将需要更长的监管、审批及交易流程。由于两家都是物业企业，还将面临同业竞争问题。

“为避免同业竞争，解决思路之一是只保留一个上市主体，碧桂园服务如果完全整合蓝光嘉宝服务，优点是能将业务协同效应发挥到*大，遗憾的是蓝光嘉宝服务可能会退市；同时保留两个上市主体的方案，则需要对两家公司的业务开展做明确区隔。”杨熙如是说。