3月，重庆楼市会迎来“小阳春”么？

马上进入三月了，总有人问我们：今年重庆楼市的“小阳春”会来吗？

什么是“小阳春”？

因为每年刚开年，市场会有相对宽松的货币政策，无论是个人还是银行，资金都相对更充裕；

其次，每年的3-5月份，因入学学籍问题、婚姻问题、工作调整问题需要购房落户的人也相对集中，市场需求更旺盛，促成了所谓的“小阳春”。

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 “小阳春”前的预热，好像已经准备好了

什么事都会有个苗头，先来看看开年来两个月楼市怎么样。

2月23日，国家统计局官网公布了2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示：

一线城市新房和二手房价格同比分别上涨4.2%和9.6%，涨幅比上月分别扩大0.3和1.0个百分点。

二线城市新房和二手房价格同比分别上涨4.1%和2.5%，涨幅比上月分别扩大0.1和0.3个百分点。

三线城市新房价格同比上涨3.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手房价格同比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。 

户型数据：

对于我们重庆楼市，1月份：

重庆新房环比上涨0.5%，同比上涨4.9%；二手房环比上涨0.3%，同比上涨0.1%。

从户型来分析：

进入二月，重庆春节楼市各项成交数据是近三年来（2020年因疫情未统计）表现*好的一年。

其中，渝北区、巴南区、沙坪坝区分别为*热的三个区域。

可以说，“小阳春”似乎已经有所预热了。

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是否会有“小阳春”？关键看以下几个因素

首先是今年年初的“两条红线”。

2020年12月31号发布的“房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比”两条红线，要求从1月份就开始执行，然而根据中国人民银行发布的数据： 

2021年1月份，人民币贷款增加3.58万亿元，同比多增2252亿元，其中，住户贷款增加1.27万亿元，短期贷款增加3278亿元，中长期贷款增加9448亿元。 

对比2020年1月份，人民币贷款增加3.34万亿元，同比多增1109亿元。分部门看，住户部门贷款增加6341亿元，短期贷款减少1149亿元，中长期贷款增加7491亿元；

可以看出，虽然有了“两条红线”政策，但是1月份全国房地产贷款并没有收紧，说明“两条红线”目前对市场影响有限。

然后就是经营贷了。

年初房价上涨势头*猛的几个城市，上海、深圳、杭州等都在一轮上涨后加强了调控，并都提到了经营贷流入楼市的问题，而且大部分城市都明确了调控以自查为主，

因为之前文章提到的今年是通胀大年，贷款利率将长期维持在一个较低水平，经营贷审批不要太容易。如果控制不住经营贷流入房地产，那今年的楼市又将迎来一个高潮，这样的话就会和“十四五规划建议”中的“房住不炒”冲突，所以势必要控制，

所以个人预计，“小阳春”还是会如期而至，楼市会出现回暖，然后随着各地对调控政策的执行力度逐渐加强，楼市将再度回归平稳。

*后就是刚出台的“两个集中”政策。

2月24日，自然资源部拟对22城（网传为：北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市）实施“两集中政策”（集中发布出让公告，集中组织出让活动）。

其中，青岛披露了官方文件，而天津、郑州则有关于住宅土地出让的相关文件流出。

此政策传言一出，立马在资本市场得到了体现：

所以很多人分析这个政策到底是利空还是利好，其实没有那么麻烦，资本市场就是直接的答案。

以前我经常说，*后我们国家的房地产将会以大型公司为主导的“寡头模式”，这个政策出来更加快了这个节奏。

这个政策的主要影响是：将会更加考验房企对资金、研判和营运等的综合实力，加上之前对开发商的“三道红线”、对银行房贷“两道红线”，该政策利好于那些资金实力雄厚，现金流充足的龙头开发商，房地产行业将会进一步洗牌。

所以如果要购买小开发商的期房要更慎重些，要多了解小房企资金情况和后续规划。

同时，“两集中”政策也是为了降低各个地方政府对土地政策的依赖，提高土地的“统一管理”，甚至会限制部分城市新区的扩张规模。

在全国主要城市土地财政依赖排名中，重庆以74%成为高土地依赖城市。

为什么重庆的房价相对于GDP总量以及城市定位来说都比较低？因为重庆不仅有全国较为领先的公租房政策，还有天量的土地供应保证了买方市场的持续。

然而“两集中”政策下，重庆能否继续保持天量的土地供应？还会有那么多的新区开发？恐怕不是那么容易了。

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“小阳春”将至！SPRING IS COMING!

可以预见，接下来房企会更加积极拿地。特别是龙头房企更加强势，联合拿地更频繁。再参考*近重庆的土拍价格（特别是溢价率的上涨）。

从供给侧来说，无论是资金环境下，还是新土地政策下，重庆楼市“小阳春”将会出现！直到越来越严的调控政策出台和执行，市场将再次回复平稳。