南川购房者注意！2021年房产新规开始实施！物管，房屋买房都有新变化！

随着十三届全国人大三次会议正式表决通过了《民法典》，从2021年1月1日开始，我国依法保护民事权利将进入全新的“民法典时代”。其中，涉及房地产相关的条例部分也都进行了较大的改动，包括土地使用权续期、业主的建筑物区分所有权、物业服务合同、居住权、抵押权、承租人优先购买权、承租人优先承租权等方面。

1 土地使用权续期

很多购房者，非常纠结自己买的房产的土地使用年限，特别是除了个别项目特殊原因是70年使用权，大部分都是50年使用权，而且有的项目之前烂尾，后来新开发商接盘，土地使用年限只剩下30年左右，这样的楼盘在重庆特别特别多。

大家都关心买的商品房土地使用年限到期后，能不能继续住，需不需要再次交费？

影响及应对建议：

1、住宅建设用地使用权有期限业主对房屋享有无期限的所有权，但是对房屋所在的建设用地的使用权是有期限的。因此，购房者在购买房屋时应当特别关注房屋建设用地使用权的剩余期限。

2、住宅建设用地使用权自动续期。《民法典》第三百五十九条区分了住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权，明确住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。商办40年产权到期后是否可续期，目前没有明文规定。

3、配套细则尚待明确上述条款对住宅建设用地使用权续期费用的规定尚不完善。关于续期费用的缴纳方式、减免标准、续期周期等具体规定有待相关法律法规进一步完善。

简单来说，就是土地使用权到期后，房子也是可以继续住的！具体是否需要交钱还未规定。

2 更换物业

很多楼盘住户和物业的矛盾非常大。

《民法典》第二百八十四条有规定，业主有权依法更换物业服务企业或者其他管理人员。

很多时候，物业会给人一种他们才是“大爷”的感受，工作时也丝毫不顾及业主的实际需求和利益。有时候想找他们办事，还得三番五次的去交涉，他们甚至会准备很多理由推辞，对于这些服务态度恶劣、没有作为、或者有粗暴管理等行为的物业，业主们不用再像以前一样忍气吞声，可以依照法定程序解聘他们，更换新物业。

一. 业主大会表决程序

影响及应对建议：

1、提高业主启动表决的门槛。根据《物业管理条例》第十二条第一款［１］的规定，业主大会会议应由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，即需要全体业主“双过半”参加表决。而根据《民法典》第二百七十八条的规定，业主大会会议应由“双三分之二以上”的业主参加表决。

2、适当降低使用维修资金的表决门槛。根据《物权法》第七十六条的规定，使用维修资金需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即需要全体业主的“双三分之二以上”同意。而根据《民法典》第二百七十八条的规定，应由“双三分之二以上”业主参加表决，且参加表决的业主“双过半”同意，即只需全体业主的“双三分之一”同意就能通过表决。

3、维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。《民法典》第二百八十一条明确了维修资金的筹集、使用情况应当定期公布，且根据《民法典》第九百四十三条［２］的规定，维修资金的筹集、使用情况的公布主体应当是物业服务人。该条款规定了物业服务人的信息公开义务，有利于保障业主的知情权。

4、新增“紧急情况下使用维修资金的特别程序”。在紧急情况下，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

二. 共有部分产生的收入

影响及应对建议：

小区共有部分产生的收入（如电梯广告）在扣合理成本后应当归全体业主共有，建设单位、物业服务企业或其他管理人应注意这点，避免因擅自使用该部分收入而产生纠纷。

3 物业服务合同

《民法典》相较《合同法》新增第二十四章物业服务合同，具体为第九百三十七条至第九百五十条。

影响及应对建议：

1、确定物业服务合同的性质

《民法典》新增第二十四章物业服务合同是一项重大突破，使物业服务合同从无名合同正式转为有名合同，消除了关于物业服务合同性质的分歧。

2、明确物业服务合同的一般规定

该章节详细规定了物业服务合同的定义、合同形式、内容、效力、期限、续订、解除和中止等。

3、明确业主的义务

业主的义务包括：支付物业费义务、告知、协助义务、赔偿损失义务。

4、明确物业服务人的义务

物业服务人的义务包括：一般义务、信息公开义务、禁止整体转委托，以及物业服务合同终止后的移交义务、后合同义务等。

可以说，此次《民法典》中调整变动内容，让业主和物业的权利、责任和义务都得到了进一步明确和规范，也帮助整个物业行业迎接新时代与新的挑战。

4 居住权

未来大家买二手房，不是只看房产证，还要查清楚这套房子的居住权，避免*后买了房，但是没有居住权，住不进去的情况。

影响及应对建议：

１、居住权的设立

（１）当事人应当通过书面形式订立居住权合同或通过遗嘱方式设立居住权；

（２）我国不动产物权变动采用登记生效主义，居住权必须经过登记方可设立，未登记的，不发生物权效力；

（３）居住权于居住期限届满或居住权人死亡时消灭，且居住权不得转让或继承。

２、居住权的影响

“居住权”是《民法典》新增的一类用益物权，是一种支配权、绝对权、财产权。相比于租赁权而言，居住权的长期性和物权属性增加了权利人的稳定感，弥补了“房屋所有权”和“租赁权”之间的空隙。

另外，该权利的设立有利于实现“以房*”模式。

一方面，老年人可以通过转让房屋的所有权获得经济收入；

另一方面，居住权的设立可以保障老年人在房屋中居住至去世为止。

5 抵押权

已经抵押的房屋，可不解除抵押直接办理过户。但是这里，大家不要着急，因为这里面牵涉到银行的操作流程，*后还是要看银行的具体业务流程的改进和优化。

在现行银行业务模式下，如果依照《民法典》的这项规定操作：

1、买家依照扣除卖家所欠的银行贷款本息后的净值付款买房，房产过户到买家名下下；

2、但按揭贷款未更名，房产的名义贷款人还是原业主，如果原业主欠钱断供，银行照样可以拍卖实际上已不属于卖家的该房产。

所以*后实际操作的细则没有出来，也别听网上的胡乱解读，说什么按揭房可以直接过户了，这里面还有很多问题没有解决，要等后续银行的具体流程。

  6 中介费

和我们购房者息息相关的就是二手房交易了，很多中介，“陪客户看房跑断腿，买方和卖方却直接绕开中介交易了”，即我们通常所说的“跳单”。

目的是逃避支付中介费或少付中介费，很多人抱怨中介的手续费高，但是要知道，中介公司其实是付出了很高的成本给购房者避坑，如果交易出现问题，中介是要承担责任的。

民典法明确了房产交易中，中介的服务费收到法律保护，如果你以后跳单，可能面临中介公司的起诉。

影响及应对建议：

《民法典》明确规定了委托人订立合同的，必须向中介机构支付中介费。该条款禁止了委托人绕开中介机构私自订立合同，有利于保障和规范中介行业的发展。

7 影响

《民法典》对社会经济生活中普遍关切的问题给出了明确说明，并提供了法律依据，对热点问题进行了有效规范。在老百姓生活更有保障的同时，对房地产业也产生不小的影响，将推动和规范房地产行业健康平稳发展。

2021年后，大家在房地产交易买房，土地使用年限到期，更换物管等这些方面与过去有了很大变化，未来一定要仔细弄清楚民法典的相关规定，才能在买房和后续物管等环节避免吃亏上当。