面对奇葩租客，房东是否有权解除合同？

“我跟一个餐馆签了一个3年的房屋租赁合同，租金1年1付，里面写明违约责任赔付2000元。但是这个餐馆实在太闹心了，住了10多个人，房子里的东西被搞得一团糟，我就不想租了。一年租期已过，我实在不想租给他，我能违约吗，就只赔付他2000元吗？”

近日，有网友咨询了高瞻法务上面这样一个问题，问高瞻法务应该怎样应对。这种情况，想必很多房东都曾遇到过，那么我们应该怎么办呢？高瞻法务提醒您，别担心，学会用法律武器保护自己。

一般而言，租房子的时候，甲乙双方都要签订租房合同。为了维护双方的权益，合同条款中通常有这么一条约定：如果任何一方违约无法履行合同，将赔给对方一个月的房租作为补偿。因此，提前退租押金不退也成租房中被默认的规则。

但是，在租房过程中，总会出现很多不确定因素导致提前退租。想提前退租的话必须要付违约金么？

一般情况下，提前退租属于违约，承租人需要支付一定金额的违约金。但是若符合相关的法律规定，责任不在己方的话，有时并不用支付违约金。例如：

可以归咎于出租方的违约责任

所提供的房屋不符合双方签订的合同要求（面积大小、周围环境、是否是新房子，是否存在甲醛等）、房屋存在抵押、查封等权利瑕疵；房东（包括二房东）在合同约定的时间内不能提供房屋等。

承租方可能会产生违约责任的情况

承租人没有依约按期支付房租，在出租人催告后给的合理期限内仍然没有支付房租；承租人没有按期支付水、电、煤气等应当缴纳的费用；承租人因不合理使用对房屋造成了破坏等。

回到文章开头那位网友所遇到的例子，面对承租方不合理使用房屋的情况，网友作为房东首先可以与承租方进行协商解除合同。

协商不成，出租方可以拿起法律武器保护自己。法律规定，当承租人未按约定的方法或房屋的性质使用房屋，致使房屋受到损害，出租人不仅可以解除合同还可以要求其赔偿损失。

有人可能会说，事先双方对房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，怎么办呢？这种情况一般可以按照租赁物的性质来判断。例如，商用性质的房屋，可以作为经营用途，居住性质的房屋，可以由承租人及其家属生活居住。

如果确实存在承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的情况，那么出租人可以主动解除合同并要求赔偿损失。

而如果承租方的使用行为是正常范围的“合理使用”，出租方想要提前解约，就要按规定赔付。违约金按照法律规定不能超过造成损失的30%，超过的话可以不予支付。

总而言之，想要避免日后交易双方产生纠纷，事前合同的签订大家一定要重视！*好提前在合同中对双方的违约责任进行约束。如果对合同没有把握，建议及时咨询律师，避免日后吃亏。

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